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Parecer · Leilão Extrajudicial
Excelente oportunidade
São Paulo
Potencial: Alto
Risco jurídico
Baixo
Margem potencial
R$ 445k
Lance máx. recomendado
R$ 797k
Visão geral
Resumo da análise
Análise de leilão extrajudicial de um apartamento de 134,61m² no Morumbi, São Paulo. O imóvel, ocupado, foi consolidado pela credora fiduciária e apresenta um excelente potencial de lucro, com um deságio de aproximadamente 48% no segundo leilão. O risco jurídico do título é baixo, pois a matrícula está regularizada em nome do vendedor. O principal ponto de atenção é a desocupação, que será de responsabilidade do arrematante. O edital prevê que débitos de IPTU e condomínio até a data do leilão são de responsabilidade da credora, um fator muito positivo.
Riscos e ônus · matrícula, edital & processo
Apontamentos com fonte
4 limpos
5 atenção
1 bloqueantes
!
R.5: Alienação Fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, posteriormente cedida (Av.06 e Av.07) à VIRGO II COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO.
matrícula
!
Av.11: Consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária VIRGO II COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO.
matrícula
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Sem penhora ativa além da execução
matrícula
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Sem indisponibilidade de bens
matrícula
✓
Sem usufruto ou direito real de terceiros
matrícula
✕
O edital menciona que a denominação atual do logradouro e numeração predial estão pendentes de averbação no Registro de Imóveis, cujo custo será do arrematante.bloqueante
matrícula
!
Débitos de condomínio e IPTU com vencimento após a data do leilão.
comprador assume
!
Custos de regularização de endereço e numeração na matrícula.
comprador assume
!
Todas as despesas com a transferência da propriedade.
comprador assume
✓
Débitos de condomínio e IPTU com vencimento até a data do leilão são de responsabilidade da credora fiduciária, conforme edital.
sub-rogado
Resumo jurídico
Parecer técnico
Origem da ação
Execução de Contrato de Alienação Fiduciária
Tipo de leilão
Leilão Extrajudicial
Natureza da execução
Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97)
Classificação
—
Avaliação oficial
R$ 1.035.000
Cidade
São Paulo
Margem estimada
R$ 444.968,93
Lance máximo recomendado
R$ 797.000
Simulador financeiro
Custo, revenda e margem
Síntese da IA
Cidade
São Paulo
Valor m² estimado
R$ 6.866,2
Área total da matrícula
—
Área objeto do leilão
—
Avaliação oficial
R$ 1.035.000
Preço mínimo
R$ 534.932,97
Revenda provável
R$ 1.035.000
Margem de lucro estimada
R$ 445k
Lance máximo recomendado
R$ 797.000
Recomendação final
Orientação prática
!Prosseguir com cautela
Oportunidade com excelente potencial de lucro devido ao grande deságio no 2º leilão e ausência de débitos. O principal risco é a ocupação, que exige cautela e provisão de custos para a desocupação.
Velocidade
Normal - leilão agendado para Dezembro de 2025, há tempo para diligência.
Diligência
- Confirmar junto à administradora a inexistência de débitos condominiais em aberto.
- Verificar na prefeitura a situação do IPTU para garantir a quitação pela credora.
- Avaliar os custos e prazos para uma ação de imissão na posse, dado que o imóvel está ocupado.
Proposta
Lance estratégico no segundo leilão, considerando o valor máximo recomendado e os custos futuros com a desocupação.
Condições prévias (verificar antes do lance)
✓Obter extrato atualizado de débitos de condomínio e IPTU para confirmar o pagamento pela credora.
✓Consultar um advogado sobre o processo de imissão na posse para imóveis de leilão extrajudicial.
⚠ Imóvel está OCUPADO, a desocupação será de total responsabilidade do arrematante.
⚠ Custos com a desocupação (advogado, tempo) devem ser provisionados.
⚠ Endereço do imóvel precisa ser averbado na matrícula, custo por conta do comprador.
⚠ Comissão do leiloeiro de 5% não está inclusa no valor do lance.
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